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千亿房企账面现金仅24亿 祥生控股亟待募资“解渴”

发布时间:2020-06-23       点击数:194

在中国房企TOP30中,祥生控股(集团)有限公司(下称:祥生控股)是唯一未上市的房地产公司。日前,这家千亿房企最后朝实际矮头,向港交所递外上市。

公司实现从百亿到千亿周围的跨越,仅花3年时间。永远倚赖银走、信托、私募等融资渠道是公司火箭式跃进的助推器,这也让公司盈余能力不强、靠信托借款强撑周围等被诟病不已。楼市白银时代,公司亟待募资“解渴”。

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可用账面资金仅24亿

从百亿周围到跨越千亿周围,祥生控股只用了3年,成为中国房地产企业中的一匹暗马。

公司聆讯原料表现,2017年至2019年,公司实现收好别离为62.93亿元、142.15亿元、355.20亿元,复相符添长率137.6%。

正是凝神于周围性膨胀,让这家房企跌入了靠借贷维系投资与运转的鸿沟。

斑马消耗发现,祥生控股议定银走借款、信托融资、ABS等融资渠道,将融资发挥到极致。其中,公司议定信托渠道融资获得资金更为醒目。

2019岁暮和2020年4月末,公司未偿信托融资借款别离为180.07亿元和152.70亿元,别离是各期银走及其他借款总额的63.12%和48.40%。

公司倚赖于信托渠道融资,和上市前的江西房企新力控股集团(02103.HK)几乎一模相通。

2018年至2019年一季度末,新力控股集团议定信托融资借款总额别离为113.92亿元和133.02亿元。其中,公司在2018岁暮未清偿信托融资总额是同期借款总额的51.6%。

截至2019岁暮,祥生控股有51笔信托融资借款未偿,其年利率在8%-19.60%区间,同期公司团体融资成本为9.28%,超出中国主流房企6%的平均融资程度。同暂时期,公司仅银走及其他借款利息付出高达32.33亿元,公司年内溢利为32.09亿元。

议定高成本融资手段维持高杠杆运转,公司付出了不幼的代价。

以前3年,公司一切利息付出别离为18.80元、34.71亿元和44.77亿元。资本化利息后,融资成本几乎翻倍速度添长,别离为2.20亿元、4.32亿元和7.78亿元。

截至2019岁暮,公司现金及现金等价物为24.12亿元,较上年缩短22.54%。2017年-2019年,公司的账面有息欠债从258.74亿元升至285.27亿元。固然净资产欠债比率从13.8倍降至3.6倍,缺钱的实际仍如鲠在喉。

今年以来,公司在1月、3月和5月发走总额3亿美元优先票据,利率高达12.50%,这照样海内外团体融资成本下滑背景之下。

在此次赴港募资中,公司挑出将一片面募资用于项现在开发用途的片面现有信托贷款的清偿。这包括3笔信托融资:2021年3月4日到期的年利率9.50%的信托贷款、2021年3月26日到期的年利率14.50%的信托贷款、2020年12月4日到期的年利率12.00%的信托贷款。

激进拿地补仓

祥生控股能在短时间内兴首,靠的是三四线城市的棚改货币化盈余。随着盈余逐渐湮灭,公司出售受到不幼的影响。2019年,公司出售现在的1300亿元,仅完善89.18%。

永远重仓三四线城市市场,以及当地房地产市场的出售乏力早给公司敲响了警钟,这也是公司拼命逃离三四线市场的主要因为。

2019年最先,公司挑出1 1 X策略,即以浙江为主,主张泛长三角化、再选择性地组织一些中央二线城市及一线城市周边的二三四线城市。

随着出售放缓以及新策略的挑出,公司犹如有意放缓拿地力度。

克尔瑞发布《2019年中国房地产企业新添土地TOP100》榜单表现,祥生控股在2019年新添土地投资额为217.3亿元,较上年缩短49亿元。

公司从2018年最先优化财务指标至今,其资金状况并不裕如,66693威尼斯人、C0M且偿债能力照样较弱,但在今年上半年的新一轮土地补仓活动中,公司照样掷下重注,物化物化盯住疫情事后已徐徐苏醒的长三角地区及东南沿海房地产市场,先后在宁波、温州及杭州等城市优等土地市场拿地。

据中指院数据,今年前5个月,公司付出土地金额128亿元,是往年拿地付出金额的7成旁边。

从土地贮备组织来望,今年上半年新添土地贮备中,准一线、强二线以及二线城市的占比为85%旁边。

今年,祥生控股在杭州拿地堪称大手笔,3月,以总对价44.98亿元竞得杭州钱塘新区下沙大学城北单元两幅住宅用地。在聆讯原料中,公司拟将片面募资用于这两幅地块的建设及开发项现在。

公司从上世纪80年代的浙江诸暨竖立并起身,浙江不息是公司主要收好来源区域。2017年-2019年,公司物业开发及出售收好中别离有51.8%、71.4%和62.5%来自浙江。截至2020年3月31日,公司2304.47万平方米土地贮备中,有50.2%在浙江。

从土储周围来望,公司现有周围远矮于中国奥园(03883.HK)、远洋集团(03377.HK)等一致周围房企,后二者在2019岁暮土地贮备周围,别离为4503万平方米和3724.3万平方米。

二代顺手接班

2019年,国内不少房企不息曝出二代接班的新闻,宝龙地产、融信集团、正荣地产、禹洲地产等,房二代们直接接班或者行为梯次预备。

从往年以来,年近70岁的祥生控股实际限制人陈国祥几番操作,逐渐向外界泄漏出扶持子息接班的迹象。

2019年2月,陈国祥大儿子陈弘倪接任赵红卫成为公司总裁,幼女儿陈雪宜出任祥生地产集团总裁助理,并配相符副总裁姚筱珍分管财务事宜。今年5月,陈弘倪、姚筱珍别离被委任为公司实走董事。

36岁的陈弘倪有海外商科学习背景,在公司内部众个部分历练,稀奇是在发家之地诸暨城市分公司担任董事长、负责诸暨市内各项现在公司管理及运营,在集团的营销、酒店、物业等岗位轮岗众年。

原公司总裁赵红卫让渡权力,陈国祥花了不少心理安慰这位已为公司贡献16年的老臣。

祥生控股将间接非全资附属公司泰兴吉祥置业30%股权给转让给诸暨九库。启信宝表现,诸暨九库由赵红卫及配偶陈慧萍持有。

赵红卫让渡权力后,回归祥生实业集团,负责幼镇运营管理营业。

另外,陈国祥还将绿城前走政总裁寿柏年“拉”入公司,成为公司的战略投资者,后者议定Golden Stone间接持有公司1%股权。

二代顺手接班的前后,一批做事经理人被陈国祥引进。

2019年下半年,奥山控股原副总裁谈铭恒出任公司副总裁兼财务总监及公司秘书一职,专事负责融资营业,承担着改善公司财务压力的主要义务。

现年44岁的谈铭恒先后经历过景瑞控股(01862.HK)、正荣地产(06158.HK)两家房企IPO上市,并在正荣地产IPO中出任财务总监。

除此之外,从2017年下半年最先,正荣地产原副总裁刘翔、中南置地广深区域原总裁白皓、绿地城投集团原总裁助理王家文等入职公司。

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